最好的副业——长租公寓

我来回答下这个问题，关于副业，我介绍下，无论是宝妈、上班族、小企业主都可以开启的副业——长租公寓。什么是长租公寓？租别人的房子，通过低成本装修后进行转租，获取溢价。说到这里你一定会觉得原来我在做二房东，有点贬低这个职业，但是我想告诉你的事，你认为不好的事情万科在做、贝壳在做，很多知名公司在做，而且做的很成功。

装修改造前后对比图

下面我从多个维度来分析下长租公寓的可行性：

一、持续性，长期可做。亚马逊老总贝佐斯说过：“我们追求不被这个世界所改变的事情”，长租公寓就是这么一个可以长期可做的事业，100年前有租赁，现在有，100年后依然会有，世界再怎么变化，这个生意一直存在。

二、市场需求强烈，前景不可限量。

1.房价飙升、释放更多租房需求。随着近十年的房价快速上涨，越来越多的人买不起房，越来越多的人选择不做房奴，而是选择租房，尤其是大城市，中低阶层的收入根本买不起房。以深圳为例，2000万人口，70%也就是1400万人是在租房，这个比重会越来越大。因为大部分人的收入上涨速度远远跟不上房价上涨的速度。比如某白领需要3年的时间攒首付买房，但是攒了3年准备买房的时候发现此时的首付已经不够了，又需要攒3年，这就是又释放了三年租房需求，假如100万这样的人群，就释放了300万的租房需求。

2.市场错配、租赁供不应求。能为市场提供租房的房东人群都是拥有2套房以上的，绝大部分都是3套以上的，1套自住，剩下出租，根据大多数国人的购买习惯和观念，房子都是越买越大的，那么这些群体提供的房子大部分是三室或四室，甚至是别墅大平层，但是租赁市场上对于3室以上的房子需求并不强烈，因为支付不起昂贵的租金，有能力支付的往往在短时间内有能力购买自己的房子。因此，租赁市场是错配的，1室或2室的房子在市场上供不应求。

3.对标全球租赁市场。

上图为租赁市场交易额、房地产市场交易额占比

可以看出我国租赁市场潜力巨大，对比美国日本仍有较大需求可以挖掘。

上图为租赁市场供房来源占比，可以看出长租公寓市场潜力巨大。

三、政策导向、符合趋势。

房住不炒政策下的有关政策支持：

1.房子是用来住的，不是用来炒的。解决不了人人买的起房，就解决人人住的上房，人人有所居，就要靠租赁。

2.多主体供给、多渠道保障，租购并举的住房制度。

3.支持租赁市场发展的纲领性政策，监管规范租赁住房。

4.规范租赁交易过程、支持租赁权益等具体落地政策。

有朋友或许会有这样的疑问，政府推出人才公寓、廉租房等，会不会我们做长租公寓就没有市场了啊，符合政府人才公寓、廉租房条件占极少数，

如此之大的租赁市场更是需要市场主导、政府扶持来解决租房问题，我们做政府支持的生意，赚的长期稳定，赚的心安理得。

四、长租公寓四大优势

1.一次投入长期被动收入。可以兼顾主动收入，包租可以作为副业开展，前期投入时间精力（包括市场调研、加1000个中介、看房筛选房源、谈判、签合同、轻装修、秒出租、管理服务），签6年以上的合同，第一个月付出一定的时间精力，后面5年11个月，全是被动收入，每月的租金会自动打到你的账户。

2.利润非常可观。

（1）投资回报率高。投资回报率=年利润除以投资总额*100%，先来算一笔账，假如一套包租房拿房价是5000元每月，出房价是6500元，装修成本8000元，月利润就是6500元-5000元=1500元，年利润就是18000元。投资总额就是装修价8000元+拿房中介费2500元+出房中介费3250元=13750元，投资回报率等于18000÷7500=130.9%，众所周知，很多行业的年回报率稳定在10%已经是非常出色了，大部分行业的年回报率是不到10%的，而包租的投资回报率基本上在80%—200%，利润非常可观，这还不算通货膨胀带来的租金上涨和水电费差价收益呢。

（2）回本周期短。还是以刚才的数据为例，以月计算，每月利润1500元，投入成本13750元，需要9个多月回本，一般包租都是6-12个月回本，包租的合同一般都签6-11年，那么剩下5-10年基本上全是利润，一套房一年的利润是18000。

看下下表，包租收益：毛利

3. 管理成本低。用强大的APP可以做到看房发送密码、电子合同、自动催租（包括水电）、自动收租（包括水电）、维修派单、不交租自动断电冻结门锁密码。正常情况下一个人可以管理50-100套的房子。

4.普通人也能做，裂变快。我们都知道有些好项目，比如淘宝、美团，只有马云、王兴这样的大人物才能做，普通人是根本触不可及的，但是长租公寓这个项目是普通人都能做的，还是以我前面举的例子为例，一套包租13750元的投入成本，是绝大部分普通人都接受的，那么有些城市租金更低的，投入成本更少，10套也不到10万，符合低成本投入的项目。

五、升级家庭资产配置（做二房东，全为做房东）

我们都知道100万的按揭贷款，30年等额本息，每月月供是5600元左右，那么按照一套房一个月现金流是1500元，那么4套房的现金流就可以覆盖100万的贷款。比如你在一个小区买了一套143万的房子，按揭贷款7成是100万，月供是5600元，那么你只要在同一小区再租4套包租，溢价每套做到1500，或者6套房，每套溢价做到1000元，那么你的月供就是你的租客给你付了，这就是实现了月供无压力，用别人的钱还月供了。那么当你的房子增值后呢？你的资产配置是不是裂变的很快，实现财务自由？？看看下面的表格

另外，你拥有了每月持续稳定的现金流，就是你家庭的防火墙，当失去主业或遇到困难的时候，这些现金流和硬资产就是你的防火墙、坚强的后盾。

总结：以上所有的分析，能得出长租公寓这个项目是可以做的，还可以做大做强。

但是，需要科学的方法，（定需求、选房源、好中介、巧谈判、好合同、轻装修、秒出租、优服务），每一个环节都需要方法，少了一个环节，你做这个项目就有可能踩坑或者多花很大的成本，如果你对长租公寓或者房产财商感兴趣，关注我，手把手教你打造被动收入。